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对于今天的房产，不仅仅具有居住属性，也兼具金融属性，赋予房产保值增值对抗通胀的功能。但是，房产又属于商品，又应该遵循商品市场价值规律。所以，房产集多重属性于一身，又是一种特殊的商品，受到各方面因素综合影响。
在过去20来年里，房价涨多跌少，整体呈螺旋式上升趋势，在1998年时，全国商品房均价正好突破2000元/平米关口，而到2018年是多少呢？根据统计部门数据显示，商品房均价为8736/平米，涨幅达337%。当然，这还是平均价格，稍微上点规模的城市，其涨幅都不只这么多，比如北上广深，20年前住房均价大都在3000-5000元/平米徘徊，现在起码也是10倍以上涨幅。
人如果有前后眼，知道今天房价会涨成这样，想必不少人当时会砸锅卖铁去买房，或者去投资房产，那个时候还没有限购啥的，买两套放着就赚大发了。当然，也有一些胆子大，或者有眼光的人购房用于自住兼投资，这些人大都淘到了第一桶金。有人据此说，现在的房价都是炒房客炒高的，认为没有什么商品价格比房价泡沫更大，工资增速远跟不上房价增长。
事实真的如此吗？我倒是在网上找了几个例子，不妨戏说一下。1993年，西安兵马俑门票价格为2元，2018年为150元，25年涨了75倍，西安大雁塔1990年时门票价格为1毛5分，2018年为50元，不到30年时间上涨幅度为333倍。喜欢看球的朋友应该知道，1996-1997年是国内甲A比较火的时候，当时国脚最高身价近100万，现在是多少呢？国内顶级球员身价逼近亿元，涨幅达100倍。
那这些年我们普通人员工资涨了多少呢？以北京为例，1990年时，北京平均工资为221元/月，那时的住房均价为1200元/平米，也就是说需要5.4个月才能购买一平米房子。智联招聘发布的2019年北京春季求职的平均薪酬为10910元/月，不到30年时间，月薪上涨幅度为48倍。此时，北京住房均价接近6万元/平米，同样也是5.4个月工资购买一平米房子，上涨幅度为49倍。这是巧合吗？显然不是！下面这个例子或能很好说明。
笔者曾在此前文章举了一个例子，1990年时我国货币发行量M2为1.2万亿多点，到2018年时近182万亿，30年时间增加151倍。在1990年时如果一件商品价格为1分钱，而到2018年，同样的商品增长50倍就是5毛钱，若同比例增长151倍，也就是1.51元，这样的例子在现实中普遍存在。啰嗦了这么多，其实就说明一个问题：房子价格上涨，跟其他普通商品价格上涨一样，都是跟随货币量同比例增长而已，这就是房价与货币之间的秘密联系。
现在花100万买一套房产持有，5年后再转手，能卖多少钱？前面的论述，就是我们对未来房产价值推导的基础。在2017年之前的十年，我们的广义货币M2发行量年均增速均是保持在11%以上，而到2017、2018年这两年，货币增速已跳跃式降至8%出头。我认为，这是与经济增速进入中高速步调是一致的，那么还会继续下降吗？那还是需要看经济增速，现在的共识是，经济增速进入“L”型，也就是这个8%的增速，或者上下左右，将会维持相当长一段时间，至少不会出现再次快速下移。
如此，我们对未来相当长一段时间房价趋势就有数了，也包括未来5年，两个结果：一是大概率还会继续上行；二是增速下降，进入相对平稳的增速。当然，正如开篇所讲，我们还要意识到房价的涨跌还会受到其他综合因素的影响，比如人口、土地供应政策、调控四大要素，这在此前文章有过论述，不再赘述。把结论提一下：人口不会有太大影响，土地财政还会继续，楼市调控对短期房价影响更多一些，长期影响不大。所以，我们把未来房价的预测就落到货币这一关键因素上：
未来5年，在2018年全国住房均价8736元/平米的基础上，如果按照M2货币增速8%，到2023年，全国平均房价将达到12836元/平米，累计涨幅为46.9%。若你现在花100万购买一套房子，5年后，将可以卖146.9万。不过，这仅是平均涨幅。随着未来城市之间楼市继续分化，房价涨幅一定会出现分化，需要注意两个方面差异：
一是经济发达的城市群、都市圈更具增长潜力。城市群、都市圈是我国城市化下半场的重点，是新的经济增长点，是首次进入初步发达国家的必然之路。根据国家在今年初发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中要求，在公路网、轨道交通、物流运行效率、市政信息网络建设等强化互联互通，特别是在推动都市圈内产业高端化发展、夯实制造业基础方面下功夫，这些举措有利于增加就业机会，导入人口，这对域内城市的楼市形成强力支撑。在这类城市购房，显然会高于平均增幅，带来更多溢价。
二是经济基础薄弱，且增长潜力不足的城市，其楼市会更加萧条。预计房子“白菜价“城市在未来也会逐步增多，这类城市有显著特点，那就是没什么支柱型产业，也不受核心区域城市辐射，人口不断流出。还有一类资源型城市，这种城市依靠开发矿产等资源曾经辉煌过，但经济犹如过山车式，转型不易，后续发展缺乏动力，房价进入滞涨也是大概率，建议在这类城市留自住房即可，多余资金应投向潜力城市。
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