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常州土地出让金居全国前四,住宅成交创新高,常州楼市为何这么火?

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房天下官方认证 发表于 2019-6-10 11:42:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春。
刘禹锡的这句诗用来修容过去三年以来常州楼市的转变无比贴切,无论是地市还是房市,这种转变在刚刚过去的5月可谓登峰造极。
众所周知,常州在2014-2016年曾以壮士断腕之决心连续三年不出地,通过历时三年的一方面土地供应端0供应、另一方面需求端持续去库存之后,常州从一个楼市高库存的城市转变为低库存城市。
2017年,常州重启土拍。但在当年,政府还是小心翼翼地控制土地供应量,全年市区仅推出15宗涉宅经营性地块,涉宅总建面不过230万㎡,远低于同期商品住宅成交建面535万㎡这个数值。
2018年,土地供应量有所增加,但由于8月之后市场风向的转变,流拍10余宗地块,最终成交39块地,涉宅建面439万㎡,也低于同期的商品住宅成交建面460万㎡这个数值。
常州土地出让金居全国前四,住宅成交创新高,常州楼市为何这么火?
可以说,过去两年常州尽管开始供地,并且供地规模呈增加态势,但从数据可以看到,由于土地成交带来的新增建面依旧小于商品住宅市场销售建面,也就意味着楼市依旧在去库存。
一方面,常州的供地量是相对有节制的;另一方面,房企因为过往常州楼市的经历在土拍出价上也是偏谨慎的。所以,过去两年常州成交的地价是相对理性的。健康的供求关系,同时合理的地价,带来的是迄今为止,常州没有出现类似苏州和南京房企高价拿地而滞销的案例,2017年以来房企拿地开发的楼盘已经有10余个售罄或进入尾盘状态。
也正是如此,过去两年常州土地价值逐步被越来越多的房企发现,越来越多的房企对于常州土地市场不再那么纠结,这也是2019年以来常州土地市场火爆的重要原因。
这种火爆在刚刚过去的5月达到鼎盛之势,根据克而瑞常州房产测评数据统计,5月常州全市(含金坛、溧阳)经营性土地出让金额高达231.82亿元,位居全国城市第四。其中市区成交经营性用地共17宗、1829亩,可以说今年供地计划的近半数在5月成交。加上5月之前两个月成交的土地,常州市区截止到5月底已经成交经营性用地2578亩。
土地出让金全国前四,住宅成交创新高,常州楼市为何这么火?
年初的时候,常州公布的市区2019年供地计划为3000亩,其后调整为3800-4000亩,这也意味着今年土地成交已经完成三分之二,5月密集且高热的土拍已成年内绝响,不出意外,常州三季度预计就可以完成全年供地计划。
不可否认的是,5月地市的高热也带来了房市的高热。
过去5年来,常州市区商品住宅成交面积能够单月突破60万㎡的次数不多,仅有的几次分别是量开始回暖的2016年的3月、价开始回暖的2016年9月和10月,以及次年的“金三银四”,其后两年再无单月成交量可以超过60万㎡的月份。
然而,今年的5月成交量高达65万㎡,不仅是过去两年来的月度成交新高,也是近5年来5月同期的新高。而房价则稳定在15300元/㎡,这个价格也是三年前房价的两倍有余。
常州土地出让金居全国前四,住宅成交创新高,常州楼市为何这么火?
常州楼市月度成交量再创新高固然有土拍刺激的原因,平均每周超过4块土地的成交,并且绝大多数都超过了此前同板块的最高楼板价,提升了市场对于未来房价进一步上涨的预期,极大地形成了在售楼盘的营销利好,促进了成交。
但另外一点不可忽略的是,市区常住人口超过330万的常州本身的楼市需求基数不低。即便在2014、2015年市场持续下行期月均成交量也超过40万㎡。而在市场上行期,在连续的土拍作为强心剂刺激下,投资需求进一步被激活,改善需求也提前释放,因此成交量更容易放大。
5月之后,常州楼市量价如何走,疯狂之后是一地鸡毛还是继续上行?这是业内外所共同关心的话题。
研判价格走势核心要看供求关系、看存量是否健康
根据克而瑞常州房产测评统计数据,截止5月底,常州市区商品住宅在售存量仅为216万㎡,去化周期5个月,无论是存量还是去化周期均为最近半年来新低,也是沪宁线城市最低,处在一个非常健康的水平。按照今年的政府供地计划,即便完成全部的3800-4000亩供地计划,出现的供求局面将是局部板块库存量加大,但总体市场仍健康。
对于房价而言,在市场供求关系总体健康的背景下,因为地价的上升(2019年以来市区涉宅用地楼面价8200元/㎡,同比去年上涨18%),大概率将继续结构化上涨。
年内月度成交量的峰值已经成为过去时,产品力叠加营销力才是热销保证
有一点可以肯定的是,随着最强土拍月的结束,意味着今年几乎所有楼盘都热销的房市最热月也结束了,就整体市场而言,5月的销售热度年内难复制。但体现在楼盘上则呈现分化,核心地段的好产品、新兴板块的高性价比楼盘仍持续迎来热销。但因为这一波土拍,库存量加大的板块则不容乐观。
但无论如何,改善时代,面对越来越成熟的常州市场和购房者,对于房企而言,在保证产品力的前提下,并不断在营销力上实现精进,才是实现楼盘成交的不二法门。
对于购房者而言,“早上车”三个字,就当前来说,仍为最简单但靠谱的购房建议。


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