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相信每个人在一生当中，都会经历一次买房的机会，在购房之前，总是考虑的非常周全，真到了买房实践的时候，才发现，自己储备的买房知识根本毫无用处，网上零零散散的购房技巧往往讲的也只是皮毛而已。
不少房产专家说，刚需买房不需要考虑房子升值问题，因为刚需买房自己居住的，例如李嘉诚曾说过这样的话“2019年买房，炒房是不可以的，但是刚需买房还是可以，不考虑升值。”在其他房地产人士眼中，也经常听到这样的劝告。
难到刚需买房就真的不需要考虑房价问题吗？并非如此，在买房投资与刚需中，后者受到房价影响往往更大，一套房子上百万元，随着房价下跌，几年后置换二套房时少卖了20万元，对于投资者无所谓，对于刚需可谓影响严重。
所以，房产升值问题就显得尤为重要，楼市指闻并不鼓励炒房，只是奉劝刚需购房者要慎重买房，尽量买到升值的好房子。李嘉诚在房地产经营中，有一句非常重要的话，“地段、地段、还是地段”，这不仅对房地产开发企业重要，更是个人购房的准则。买房不管怎么选，内行人都避开这“3个地段”，不少人被“忽悠”了。
买房
1、灰尘污染、噪音污染严重的地段。
我国目前仍然是一个发展中国家，2018年城市化水平到达59.58%，距离发达国家的城市化率仍然差距15个百分点。根据最新统计，我国大陆人口是13.95亿人，从城乡结构来看，城镇常住人口为83137万人，乡村常住人口为56401万人。乡村人一直源源不断地转化为城市人。城镇化的快速发展是可喜可贺的。
不过，城市化发展也会随之产生不少问题，例如城市里的居住环境质量下降，噪音污染、灰尘污染无处不在。
买房子是用来住人的，住人的首要条件就是保证居住品质，在居住条件中，首要是让房子合理避开污染源，包括常见的噪音污染和灰尘污染。研究发现，人长期处于噪音环境中，容易导致脾气暴躁、心情差、容易发脾气等；长期处于灰尘污染的更不用说，经常吸入灰尘会对身体造成一定的损害，长此以往健康可能出问题。
趋利避害是人之常情，买房过程中亦是如此，特别是在二手房市场中，房子都是现房，购房者可以现场观察房子周边的环境状况，遇到噪音污染大、灰尘污染大的房子，大多数购房者都会避之不及。房子在市场上不受欢迎的话，议价能力就比较弱，所以也会影响房子升值。
【建议】买房时要注意观察周边环境状况，特别是注意房子周边有没有工厂，有没有噪音、灰尘污染源存在，已经存在的要注意观察到，可能存在的污染源也要留意、看发展趋势、看城市规划布局。买房时，要避开几个最典型的污染源地段：
例如有大型加工厂、污水处理厂、有色金属加工场等地段，一般地，如果存在这样的厂房企业，这里很可能是城市郊区，如果房子买在这里，一方面周边配套不齐全，衣食住行都是问题，到市中心距离非常远；另一方面会受到这些工厂的污染，不利于居住质量和身体健康，尽量避开。
2、交通不便，发展滞后，暂无发展规划的地段。
在评估买升值潜力房时，必备的因素就是交通便利，也称之为“交通房”，现在的交通房与十年前的交通房差别很大。10年前所说的交通房是指火车站旁边的房子，高速公路路口的房子，因为在十年前这两种交通方式最便利、最受欢迎。不过随着时代的迁移，过去的房子升值规则早已不适用，现在所说的交通房，主要是指地铁房和城市主干道附近的房子。
特别是地铁房，在当下显得尤为重要，城市化进程加快，城市扩容越来越快，没有地铁的支撑，那么大的一个城市，就很可能出现交通不便的情况，只要有了便利的地铁，即便房子买在郊区，附近有地铁，上下班出行就会变得非常便利，地铁也支撑了城市郊区房产的快速发展。
买房时，尽量避开交通不便的房子，交通涉及到城市的发展规划，要想富先修路这个道理在哪里都适用，如果周边没有便利的交通，说明短期内这里发展不太明确，或者没有被放到重要的地位，建议不要买，交通不便的房子升值较慢。
【建议】买房尽量选择地铁房，围绕地铁沿线选房子，一般这样的房子都不会差到哪里去，随着城市的发展，地铁房会快速升值。除了地铁房之外，还可以选择在城市主干道旁边的房子，这样的房子交通也很便利，家家户户小汽车出行极为方便，不过需要注意的是避开噪音大的地段。
3、容易造成心理压力的地段。
居住环境除了身体舒适，也讲求个心理舒适，噪音污染和灰尘污染会对身体造成影响，所以靠近这些污染源的房子不建议购买。还有另外一种房子也不建议购买，那就是会对人的心理造成负担和压力的房子，例如殡仪场附近的房子、大烟囱旁边的房子、高压线旁边的房子。
这些地方，从理论上来说，可能不会产生对人体有害物质，因为这些地段都有严格的环境保护措施。只不过，人们买房子居住在这附近，心理上不太舒适，会造成心理压力，可能给人造成精神压抑感，长此以往也不利于家人健康。
【建议】买房时仍然需要观察周边的配套设施情况，例如是否有垃圾处理厂、是否有密集的高压线、是否有超大型的信号发射站、是否存在大型的城市烟囱等。不管有没有污染源，站在刚需买房的角度，小编建议尽量避开这样的地段，以免买到难以升值的房子。
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