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当前的常州楼市，刚需该何去何从？2016年之前，7000元/㎡上下的均价，住宅400-500万方的成交量，这似乎成为了一个常态。三年前，大部分常州人都很难想象，自己今天有可能要花三五百万的价格，才能在常州买一套房子，而这套房子还不是别墅，不是大平层……2016年房价刚上涨的时候，我身边不断有人在说，房价肯定会跌的;
2017年，我身边还有人在问，房价该跌了吧；
2018年，大部分人都判断，常州楼市拐点到了；
2019年，我听到的最多的声音是，常州为什么这么多有钱人……
15000+元/㎡的住宅均价，这是当下常州的房价，我判断未来还有涨的空间，但幅度有限。
房价背后承载着如下几个需求变化：
1、改善成为刚性需求
2、地域性产品需求旺盛
近几年以来，常州由于城市发展的需要，出现的大批的拆迁户，而这部人人，正是所谓刚需中的主力军。他们对户型的要求一般在120-160㎡之间，对房价的要求没有固定的区间。
很显然，从2019年上半年的成交面积比重来看，100-144㎡的占了80%左右。另外，市场上新推出的房源，也越来越往这个比重看齐。
就如同大家不明白常州为什么这么多有钱人，大家也不明白为什么常州那些贵的房子这么好卖。其实，不是常州有钱人多，而是好的房子太过稀缺。
说句耿直的话，在住宅产品这一块，在过去的十年中，常州人，真的没见过什么“大世面”。哪怕真的有好的产品进来，但在价格拉不出差距的时候，也体现不出产品优势。于是，这两年的市场分割，让常州不同的人群对于“产品”这个字有了不同的定义。
前两天横山桥一个楼盘卖出了1.7万的价格，几乎传遍了整个常州房产圈。有质疑的，有乘机炒作一番的。说实话，我不怀疑这个价格，但我还是证实了一番，几乎是事实（为什么说几乎，因为一房一价，每套房价的价格肯定有来去，1.6-1.7w跑不偏）。对于这个价格，我觉得，没什么好说的，就鼓掌吧！
有需求才会有市场，中央空调、新风系统、精装、地暖，这样的产品对于乡镇终极改善来说，我觉得是利好。
一方面，地域性的需求推动力区域房价的上涨，另一方面，区域房价的上涨带来了区域产品的升级。这是力的相互作用。
产品和需求的同步升级，这就是现在的常州新房市场现状。改善，已经成为常州新房市场的刚性需求。但这是不是意味着小户型或者低价房源已经没有空间了？并不能这么理解。
关于这个问题，我个人认为，未来小户型和低价房源的主力需求会在二手市场爆发。由于流转成本较低，投资客对于小户型和低价房源的追捧热度不会减，而投资客手中的房源，最终还是会流入二手市场。同样随着改善需求的不断提升，原本自住的小户型也会流入二手市场，用来作为换房的成本。这个道理不难理解。
未来的常州市场，新房满足改善需求，二手房满足基本居住需求（当然也会有优质二手改善房源，这和上面的逻辑是不同的纬度）。
有人问房价这个时候会不会跌，我觉得这个不需要回答，可以自己做一个判断，需求结构的提升和产品结构的提升相匹配，导致刚性需求的溢出，刚性需求如果不退，房价会跌吗？
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