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我们大多数买过房的购房者知道，向银行按揭房贷主要就是两种方式：一是等额本金；二是等额本息。下面用个例子简单普及一下：
贷款买房
小张买了一套房子，总价150万元，付完45万首付款后，其余105万向银行按揭贷款，因公积金未达到贷款条件，所以就全部使用商贷，贷30年期，还好利率并未上浮，银行给了他基准利率4.9%，采取等额本金和等额本息两种还贷方式，特点及利息差别如下：
等额本金：期间支付总利息约77万，第一个月还款7200，接下来每个月以大概12元额度逐月递减。特点是前面还款额度高，然后每个月的还款额度陆续下降，还款压力也呈递减状态。
等额本息：期间支付利息总额约95.6万，每月还款额度都是5570，利息总额比等额本金高23%，等额本息还款方式最大的特点是每月还款额度都一样，压力大小均等，还款周期内，还款利息呈前高后低，还款本金呈前低后高。当已还款时间超还款周期一半，再选择提前还贷就得不偿失了。
通过对两种按揭贷款方式比较，从大多数购房者个人想法角度出发的话，若自己家庭经济状况较好，一般会选择等额本金还款方式，这样总共可以节省23%的利息。但很多银行不一定给你这个选项，一般给购房者就一个等额本息还款方式。当然，对于这种情况，由于银行处于强势地位，对于个人来说，一般很难改变。所以，下面我们来看看当还款方式既定的情况下：以常见的等额本息为例，房贷按揭时间是“越长好”还是“越短好”？贷款经理无意间透露实情：不少人白送钱。
先看看刚需买房采用等额本息还款方式，按揭期限是越长好还是越短好？
事实上，等额本息与等额本金有一个共同之处就是，贷款时间越长，利息越高，这是大家都知道的道理。我们先假定小李按揭商贷100万，贷款利率还是基准利率4.9%，根据还贷时间长短看对比利息：
贷款周期10年，利息总额约26.7万；贷款周期20年，利息总额约57万；贷款周期30年，利息总额约91万。很明显，贷款30年，差不多要赶上本金了。这么大一笔利息，对于刚需购房者来说，确实是一件很心疼也很无奈的选择。但是，注意这个转折！难道真的就是贷得越短越好吗？未必！下面我们来看一组分析：
我们知道，从已经走过的路看，在国内经济高速发展的时候，也伴随着货币快速贬值，这是不争的事实。在20年前，我们50元可以在外面好好吃一顿饭，但今天，我们200元也不能吃到什么，原因就是货币增发使钱不值钱了。据民间统计，在过去10年，我们年均货币贬值率在7.5%，换句话说，也就是现在100万元，只能相当于10年前50万元的购买力。
通过上面的分析，我们应该看明白了，我们算的房贷利率利息都是基于当前的标准计算，只要我们的货币贬值速度超过房贷利率，那么刚需购房者就是获利的。从M2的超发速度看，2017年和2018年已经降至8%附近，这是与经济速度是一致的，随着经济增速进入L型，那么通胀也会趋稳。所以，在未来较长一段时间，年均通胀率大概率还会维持在7-7.5%的均值区间。从目前我们全国房贷利率看，即使较基准有1-2成的上浮，其利率水平还是在6%以下，也明显低于通胀率。所以，对于刚需买房贷款按揭选择时间长短的结论是：房贷按揭时间越长越好，能贷多久就贷多久！
再来看看买房投资，按揭贷款应选择多久合适呢？
投资买房分两种情况：第一种，如果资金无急用，能全款就尽量全款，这主要是考虑到资金和资产流动性问题。因为买房容易，但房产转手就不是那么容易，如果加上你还贷款，处理起来就比较麻烦。另外，资金成本也是一个问题，既然买房投资，说明也没找到能够跑赢贷款利率的投资产品，按揭房贷会侵蚀你的利润，当然，提前还贷一般还会缴纳1-3个月的月供。
第二种情况，如果你是经商做生意的，想买房投资，但又怕资金周转不过来，所以，想在手上留些余钱，那么你选择按揭房贷的方式是：银行能给你等额本金方式，你就优先选择等额本金。如果银行只给你等额本息方式，那么，你可以采取“长贷短还”。也就是申请贷款时间要长，并计划在短期内还清。这是你节省利息增加利润的优选方式。
最后，再送两条还房贷小知识：1.如果你想要提前还贷，大多数银行规定可在办理房贷业务12个月后申请提前还款，一般是万元的整数倍，一年可以还2次，还掉的房贷是不计入后期利息的；
2.在还贷过程中，若你发现有的银行房贷利率更低，可以找一家担保公司，协助你做转按揭，相当于重新按揭余下的房贷。当然，这会产生一笔费用。如果后面要还的利息差额大幅高与这笔费用，这个操作就是可行的。
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