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公寓再便宜,专家也不建议买!公寓有这四大“硬伤”~

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以梦为家 发表于 2019-6-20 11:10:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
公寓再便宜,行家也不建议买!终究发现都逃不开这4大“硬伤”。

我国是一个住宅多元化的国家,根据住宅基本性质划分,常见的有一般商品房住宅、公寓(住宅公寓和商业公寓),还有小产权房等形式。虽然说都是房子,都可以住人,但由于房子属性不同,每种房子住起来的舒适度也不相同,市场的喜好程度也大相径庭。

商品房住宅是最常见、最广泛、最通用的房屋类型,国家对商品房住宅的建筑设计有着严格的规范,例如小区的容积率标准、绿化标准、层高与光照标准等都有一定的规定。只有房子符合了这些基本要求,住起来才显得舒服,所以,当我们住在这样舒适的房子中,首先感谢的不是开发商的“良心”馈赠,而是国家对最广泛住房的舒适度关照。

除了普通商品房住宅外,公寓也很常见。根据土地出让性质的不同划分,土地使用年限为70年的是住宅用地,使用年限40年的是商业用地,所谓的商业用地是指在这片土地上规划建造的是商场、写字楼等商业场所,也有在商业用地建造住宅的,这就称之为“商业公寓”。
公寓再便宜,专家也不建议买!公寓有这四大“硬伤”~
公寓分为两种:住宅公寓和商业公寓,前者产权是70年,后者产权是40年。住宅公寓建造在住宅用地之上,之所以称之为公寓,是因为通风采光都到了很大的限制,根据我国《民用建筑设计通则》规定,“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少超过半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。还有对间距的要求“住宅间距,应该满足日照采光为基础,综合考虑采光、通风、消防、管线埋设等要求标准确定。”住宅公寓虽然产权是70年,但是往往采光不足(达不到国家的标准),所以不能被称之为住宅,只能冠名以公寓。

商业公寓理解起来很简单,就是建造在商业用地上的房子,产权只有40年(也存在50年的情况)。商业公寓在建筑上并没有严格的采光条件要求,所以房子可能出现终年不见太阳的情况,住起来很不舒服,除此之外,商业用地一般出让于人流量较大的黄金地段,这样的位置寸土寸金,开发商为了最大限度地追求利润,肯定会把容积率提高的越高越好,只要能顺利通过规划审批,公寓楼房肯定是建造的越高越好,所以我们经常会见到公寓的居住密集程度要比住宅高得多,多达几倍。

有人说,过去想买房,但是没钱买,等到有钱买房的时候,房地产调控出现了,各种限购条件之下,自己失去了买商品房的资格;又或者因为房价上涨,导致自己手上的钱不够买商品房了。在此背景之下,公寓立即蹦了出来,开发商和房产中介大肆宣传公寓的好处,例如不限购、房价低、升值快等。不过,行家劝诫:钱不够也别买公寓房,终究逃不开这4大“硬伤”!

第一、居住体验差。
居住体验差是公寓的第一大弊端,房子是用来住人的,居住属性才是房子的根本属性,国家之所以对商品房住宅的建筑标准有明确的规范,就在于保障居民住宅的舒适度。公寓并不遵循这些建筑规则(至少在采光问题上可以不按照这个标准执行),所以公寓首先的问题就是采光不足。

开发商为了最大化利用土地,建造的公寓经常楼挨着楼、户连着户、门对着门。不管是70年的住宅公寓,还是40年商业公寓,每层楼可能多达10-20户人家,早晚高峰期,电梯都要排队,朝北方的住户不能采光,所以公寓房居住舒适度很差。

第二、不能落户。
无法落户是商住公寓的最大缺陷,住宅公寓建立在商品房土地之上,是可以落户的。我们知道,户口是城市归属的象征,只有在一座城市有了户口,才能享受城市发展带来的资源,最典型的就是教育资源,在落户方式上,买房落户是最为常见(普遍适用)的手段。如果你图便宜买了商业公寓,最后发现无法落户,就得不偿失,最后孩子很可能无法上学。

第三、生活成本高。
商业公寓使用的是商业水电,商品房住宅使用的是民用水电,二者在成本单价上有着明显的区别,前者可能是后者的2倍左右(70年产权公寓是民用水电),例如民用电费是0.5元/度,那么商业用电可能是超过1元/度,水费亦是如此。商业公寓的居住成本要高得多,一年下来多交好几千元。除此之外,不少商业公寓经常还不给通燃气,做饭都是问题。

第四、市场喜好程度低、升值慢。
正是由于以上三大缺陷,所以公寓不被喜欢,老百姓的眼光是雪亮的,住起来不舒服、甚至无法落户、无法上学、居住成本还很高的房子,谁会去选择呢?所以在二手房市场,公寓(不管是商业公寓还是住宅公寓)都不被喜欢,故而出售转让难度大,由此导致房子升值慢。

公寓在买卖交易的过程中,税费很高,例如住宅缴纳1%-3%的契税等费用,而公寓契税3%一概不减,还有其他费用也不能免除。公寓不管是首套房还是二套房,贷款利率要高得多、并且只能使用商业贷款、不能使用公积金贷款,首付款比例一般至少50%以上。

看似“便宜”的公寓,仔细考量下,竟然还有这么多的门道,看完以上公寓所有的优缺点,你还打算购买公寓吗?在商品房出售难时,往往开发商叫的最欢的就是公寓房,殊不知背后猫腻还真不少,买房擦亮眼,不要贪图便宜买到后悔的房子!


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