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买二手房,你可能需要准备这10项费用

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房天下官方认证 发表于 2019-7-25 11:30:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
买二手房涉及的初始费用比新房还要多,这个大多数新手购房者可能不太清楚。比如二手房的首付比例比新房要高,还要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。如果你想买二手房,你可能需要准备这十项费用。
买二手房,你可能需要准备这10项费用
第一笔费用:买房定金
选好了房子,就要和房主谈买房定金的问题了,之所以交定金,是为了约定购房双方买房与卖房的意愿初步形成。这笔钱一般是1-5万左右,具体多少,要看所在城市的房价总额来定。
“定金”是具有惩罚作用的,所以在交定金前要确定两件事,其一是确定自己能正常获得贷款(至于自己能否获得贷款,可以查看我之前发的文章),其二是确定房屋的产权人,是否存在产权纠纷,业主有没有债务纠纷,这些有可能波及房屋产权的。(定金与订金有什么区别
如果顺利,定金会成为房款的一部分,如果不顺利,就要按照合同来确定定金的归属。

第二笔费用:购房首付款
二手房的首付款与新房有较大区别,新房能做到标准的首付水平,比如北京的首付水平是35%,但二手房总价受房龄等因素影响,评估价会缩水,实际贷款额度会缩水,首付比例就必须相应提高。
需要根据具体的房子来确定首付,首付最低的一般是次新房,最高的可能是市区靠近学校的超老的房子,有可能需要全款支付。
买二手房涉及的初始费用比新房要多,这个大多数业主都清楚,比如二手房的首付比例比新房要高,要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。
考虑到上面的支出,已经算不错了,不过还有更多的支出,打算买二手房的你继续看看吧。
买二手房,你可能需要准备这10项费用
第三笔费用:房子契税
契税是必须要交的,北上广深执行独立的标准,首套房90平米以下是1%,90平米以上是1.5%,二套房统一是3%。税基是网签价或核定价(核定价也称指导价,谁高谁就是税基)。

第四笔费用:个人所得税
当房子不是“满五唯一”时(二手房买卖中满两年和满五年税费有什么差别),就涉及到个税了,个税的征收标准,各地有所不同,以上海为例,当房子是普通住宅时,个税计算方式有两种:差额的20%或网签价的1%。当房子时非普通住房时,个税计算方式是差额的20%或网签价的2%。
至于两种计算方式,哪个更划算,需要根据当地楼市行情来计算,一般房价比较的城市,根据网签价计算相对划算。

第五笔费用:增值税
当房子是满两年的住宅时,该项税收免征,当房子未满两年时,需要征收5.65%的增值税,按简单计税公式计算:网签价/(1+5%)×5.65%。
在个别热门城市,还对满两年的非普通住宅征收增值税,计算方式同上。

第六笔费用:中介费
中介费并无定数,由市场决定,通常业主还可以砍砍价。以某大型中介为例,其标准中介费是2%,特殊的会上浮5%,再加上0.5%的担保费用。总的中介费用是2.2%-2.5%之间。
这笔费用分担比例,也需要根据当地的行情来确定,行情好的城市一般购房者承当的更多,北京这边很多中介给业主报的是“到手价”,这种情况下,中介费往往由购房者全额承当。

第七笔费用:首笔月供
买二手房就是买现房,贷款下来很快,首次还款会很快到来,这笔钱你要准备好。

第八笔费用:物业费
物业交割完毕后,你一般需要补齐一年的物业费。

第九笔费用:装修费
装修费可多可少,需要你自己决定,不过正常情况下,刚需装一套房子也得10-30万左右。当然,如果你买的二手房,已经是装修好的,这笔费用,就可以省下来了。

第十笔费用:一些小额费用
从实际操作来看,这些费用的名称不确定,但大致如下:
权属登记费、交易手续费、印花税、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费(办贷款需要)。这些费用加在一块,应该不到万元。

以上这些买二手房时需要准备的费用,你都准备好了么?

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