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房子，作为衣食住行之一，重要性不言而喻。随着这些年价格不断上涨，房价问题更是成为人们关注的焦点，投资房子的赚钱效应成为不少已购房者津津乐道的话题，有经济实力的人买了一套房，还想买二套房、三套房 ，而暂时买不上的人，还在为一套房苦苦奋斗。现在摆在大家面前的一个问题是，房子作为一种商品，难道价格会一直涨下去吗？以后的房子是“越来越贵还是越来越便宜”？对于这个问题，开发商们最清楚，也最有发言权。
首先，大家要明白一个事实，我们建成的房子越来越多。
在20年前，我们新房的销售量只有1亿平米左右，现在我们新房销售量达到16-17亿平米，这还不不包括保障房、小产权房和公共租赁房，如果按照1套100平米算，那么1年销售的房子就在1600-1700万套之间。现在我们每年农村流入城市的人口也就在1500万多点，事实上，这里面还有很多人是不买房的，因此，从总量上看，房子应该是不缺了。
那么，问题出在哪里呢？其实就是房子供应不均衡，缺房子的地方，供应量不足，不缺房子的地方，房子照样盖得不熄火，“旱的旱死，涝的涝死”说的就是这种情况，在销售过程中我们深有体会。要不是这次楼市去库存政策，我们很多小县城、三四线城市的房子根本就不可能卖出去。现在看来，房子卖是卖出去了，只不过是把库存转移到大家手中而已，没人住还是没人住，空城、鬼城在未来只是以不同形式表现而已。
当然，大城市房子需求还是可以的，不仅仅是居住原因，还有梦想原因。大城市集中了最发达的资源，比如医疗、教育、科技和就业等。如果经济实力允许，相信很多农村人或者小城镇的人都希望在一线大城市、省城和其他大城市买一套房，不仅为了自己，也为了子女未来的生活提前安排或投资，即使子女将来不一定在这个城市上学、就业和居住。在这类城市，只要我们定价合理，房子基本都是能卖出去的，不过是早晚而已。
其次，我们受限制的房子数量逐年增加，有市场原因，也有金融因素。
在城里，大家看到的一些房子建了多年，工地早已没有人施工，可明明周围的房价都涨老多了，为什么开发商这么傻还不赶快完工拿出来卖钱？一部分可能是因为当时市场不好开发商资金链断裂跑路，还有一部分是金融问题。
为什么很多中小房子并不那么好卖，而还会有不少开发商不停拿地建房子呢？这道理很在业内很清楚，房子能卖出去更好，卖不出去也没关系，因为那些卖不出去的项目，或者剩一些没卖出去的房子，可以抵押给银行、信托或者其他金融机构，开发商照样可以拿到钱补充现金流。
所以，对于开发商来说，无非是楼市行情好的时候，可以多赚些购房者的钱，行情不好的时候，也能从金融机构那里拿到钱。对于金融机构来讲，他们拿到抵押房子后，他们也不急着处理房产，无论房价涨跌，有一笔固定资产在，这也不算坏账问题。所以，我们经常看到一个个房企动辄几百亿，上千亿投资这个投资那个的底气，这也算是开发商与金融机构形成的默契吧。
第三，楼市调控对我们的影响还是挺大的，一线、二线城市，包括部分三线城市，购房资格大都被限制了，并不是你想买多少就能买多少。一个事实摆在大家面前的是，能买得起房子的人可能早就买过不少，现在即使想买也没资格买。但对于买不起的人来说，虽然有购房名额，但不是想买就能买得起的，当然，未来也真的很难买得起，以后有的人可能就只能选择租房了。
这里要特别提到的一个现象，最近我们也看到部分三线城市有取消限售、限购的冲动，但迫于舆论压力收回此前的决定。事实上，这些城市的楼市基本面很一般，前期由于棚改货币化和房产投资客推动，市场快速膨胀，但被限制后，这股购买力量就消失了，但当地本身的市场需求还没有培育出来，所以，这类城市房价回调是大势所趋。
第四，关于税费问题。我们知道，虽然说房价不断上涨，但随着土地价格不断上行，在现有商品房销售中，土地成本占比大概在6到7成，这里面有很大一部分是税收，如果以一套房子整个价格来算，税收差不多要占总价一半。那么土地财政会永远持续下去吗？
答案是否定的。能卖得出去城市的可开发的建设用地终究会卖完，财政收入最后就只能通过其他方式替代，那就是房产税，严格意义上说应该叫房地产税。房产税在开征初期可能是低税率低覆盖，但随着时间推移，要担当替代土地收入的使命，那么可能变为适度税率和广覆盖，此前有关专家学者已对此作过论证，这里就不展开了。无论是将来城市化率提升到70%、80%，还是都市圈和城市群建设，都是做大税基的自然之举。
第五，也是最后一点。房地产行业冷热，购房者往往会关注房产中介开张的多还是关门的多，行情好时，不少人会进入房产中介行业，反之，这些从业人员就可能转行干其他事。事实上，开发商企业也是如此。这些年，我们很多开发商企业的从业逐步开始转行，一些人可能永远离开这个行业。道理很简单，这个行业体量开始逐步衰减，他们需要提早谋长远，更多的人将流入到制造业和实业就业。
因此，未来房价是越来越贵还是越来越便宜的答案很明确了，短期看，盘子还没充分做大前，房价不容易下跌，但从长期看，随着持有环节税收成本增加，因为谁也不会愿意放着多套房等着交税，到那时，炒房客将面临巨大压力。所以，房价或将以一定幅度逐步回落。看完上面这些分析，你弄清楚这中间的逻辑了吗？
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